Пробуксовка как зеркало проблем

Ожидается, что выход на столь высокие темпы строительства (по восемь процентов в год) позволит в ближайшее время закрыть проблему обеспечения российских семей доступным и качественным жильём. Чтобы достичь этого, необходимо решить наиболее острые проблемы, мешающие развитию отрасли. Во многом именно ими объясняется её пробуксовка в последнее время. Об этом говорит президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Болевые точки — прирастающий ежегодно почти на триллион рублей объём «незавершёнки», несовершенная система госзаказа и ценообразования, недостаточность нормативной базы, отсутствие надлежащего госстройнадзора.

По мнению заслуженного строителя России, в стройиндустрии медленно внедряются современные материалы и технологии, не поставлены барьеры контрафактной продукции, например фальсифицированному цементу. От этого зависит качество строительства и безопасность граждан. О назревшем оздоровлении отрасли говорят скандал при сооружении космодрома Восточный (возбуждено восемь уголовных дел), трагедия в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня» и гибель в 2015 году омских курсантов в обрушившейся казарме. От себя добавим, что стройкомплекс занимает непочётное третье место по числу получателей зарплаты в конвертах (12 процентов). А чего стоит навязшая в зубах многолетняя проблема обманутых дольщиков?

О необходимости ужесточения контроля в сфере долевого строительства президент Владимир Путин заявил на «Прямой линии» в июне, а принятые в том же месяце окончательные поправки в ФЗ-214 подкрепили его законодательно.

Основополагающий закон по регулированию сферы строительства жилья дал ход реформе по переходу от долевого строительства на деньги граждан к преимущественно банковскому финансированию этого процесса. Сложившаяся в последние годы практика покупать квартиры в строящихся домах на стадии котлована, когда они на 30-40 процентов меньше конечной цены, с одной стороны, стала выходом для россиян. А с другой — вылилась в глобальную национальную проблему обманутых дольщиков. На деньги граждан строится до 4/5 всего жилья. По разным экспертным прикидкам, число «кинутых» застройщиками колеблется от 80 до 200 тысяч человек. Глава Минстроя Владимир Якушев числит в пострадавших более 30,6 тысячи.

Такая разница объясняется тем, что под определение «официальных дольщиков» попадают только те, кто заключил договор о покупке недвижимости по ФЗ-214. Сегодня в 69 регионах имеется 842 проблемные новостройки. В 2019 году планируется достроить 160 из них, в 2020-м — 97, в 2021-м — ещё 19, а к 2023 году поставить точку в решении данного вопроса.

Строгие требования обезопасят россиян

Правительство, по словам нового куратора отрасли, вице-премьера Виталия Мутко, задалось целью снять все риски с граждан по вложению денег в строительство и переадресовать их на профессиональных игроков рынка. В кабмине полагают, что угрозы долгостроя и мошенничества — неизбежный атрибут договоров долевого строительства, наследия недоразвитого жилищного рынка.

«Сегодня самые острые проблемы строительной отрасли связаны с защитой интересов граждан, — согласен член Комитета Госдумы по транспорту и строительству Антон Жарков. — Пока на рынке будут оставаться недоброкачественные застройщики, которые не умеют работать эффективно и рассчитывать свои силы, чтобы не допускать затягивания сроков, проблему обманутых дольщиков не снять».

Новые, более строгие требования к застройщикам направлены на то, чтобы обезопасить россиян, которые приобретают квартиры на стадии строительства дома. Они касаются размера собственных средств и обязательного банковского сопровождения, в процессе которого будут оцениваться целевое назначение платежей и останавливаться расчеты в случае сомнений.

Главный мотив усиления регулирования в сфере строительства, говорит Антон Жарков, в том, чтобы люди, которые заплатили свои кровные деньги, вовремя получали жилье. Сейчас мы находимся в переходном периоде. Направление движения выбрано правильно. Рынок недвижимости станет безопасным для граждан и сохранятся условия для роста строительной отрасли.

Пока нельзя полностью отказаться от привлечения средств россиян в строительство, но новое законодательство позволит избежать многих сегодняшних проблем дольщиков. Работать с их деньгами будут только надёжные банки. Привлекать жилищные сертификаты запрещено. Новации позволят в ещё большей степени защитить вклады граждан в приобретение жилья на рынке. Ряд их принят ещё в прошлом году. В октябре, отметил Виталий Мутко, создан фонд страхования. Он отслеживает, страхует и фиксирует все сделки по долевому строительству. Последнее до сих пор, по сути, представляло собой беспроцентное финансирование застройщика, находясь по комфортности использования для девелоперов вне всякой конкуренции.

Теперь собственный капитал застройщиков должен составлять не менее 10 процентов от суммы договора. Раскрывается информация о владельцах, учредителях и собственниках компаний-застройщиков с пятью и более процентами акций. Все договоры переходят в 54 уполномоченных банка, географически покрывающих всю страну. Правительство определит перечень необходимых документов, которые застройщики будут предъявлять банкам. Для урегулирования проблемных вопросов вместе с Центробанком создана конфликтная группа.

Сначала стулья — потом деньги

Средства клиентов аккумулируются на специальных эскроу-счетах, откуда их можно будет снять лишь после выполнения застройщиками обязательств. Банковское сопровождение с 1 июля носит добровольный порядок, а через год станет обязательным. Действие закона распространяется как на новые, так и на уже начатые проекты. Вводится ответственность бенефициаров застройщиков за причиненные дольщикам убытки.

Сегодня в 69 регионах имеется 842 проблемные новостройки. В 2019 году планируется достроить 160 из них, в 2020-м — 97, в 2021-м — еще 19, а к 2023 году поставить точку в решении данного вопроса.

Реформа начинается при наличии на рынке жилья строящегося задела в 118 миллионов квадратных метров. Его важно завершить. Этому будут способствовать введенные с июля изменения в закон о банкротстве и Земельный кодекс. Правительство надеется, что они позволят закрыть тему проблемных домов и дадут больше полномочий регионам в распоряжении землей и решении вопросов банкротства вместе с фондом защиты дольщиков. Пока ещё достаточно много людей находятся в сложной ситуации и продолжают бороться за свои права.

Стратегия реформы в том, чтобы как можно скорее уйти от ситуации, когда строительство осуществляется на деньги будущих жильцов, и перейти к финансированию через использование банковского кредита и средств, накопленных самими гражданами. Так делается во многих странах мира.

Когда в декабре прошлого года Правительство на своём сайте опубликовало «дорожную карту» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию эскроу-счетов и кредитованию застройщиков, скептики расценили это как предвыборную риторику к президентской кампании. Теперь новый механизм внедряется. Особая ответственность возлагается на банки. Злые языки говорят, что именно банковское лобби продавило поправки в законодательство. И что повысится не только кредитная нагрузка по процентам для девелоперов вследствие отказа от привлечения средств дольщиков, а значит, уйдут с рынка мелкие и средние компании, упадут объёмы строительства, но и в итоге подорожает квадратный метр для конечного покупателя.

Какова реакция строителей? «Изменения законодательства в области долевого участия на фоне обострившегося вопроса обманутых дольщиков вызывали большую озабоченность строителей», — признаёт первый зампред профильного комитета Госдумы Алексей Русских.

Вопросы остаются. Один из них: не возникнет ли монополизация рынка крупными девелоперскими компаниями? Увидим. Но несомненно, что двойной контроль (со стороны банков и уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Федерации) за застройщиками не позволит им так безответственно, как раньше, распоряжаться средствами дольщиков, спокойно выводить активы и проводить схемы преднамеренного банкротства, оставляя за собой проблемные дома и обкраденных граждан.

Новации снизят риски

ФЗ-214 в ходе своего недолгого существования менялся полтора десятка раз. «Были введены чрезвычайно жёсткие требования к застройщикам, зачастую не учитывавшие специфику строительной отрасли, — продолжает Алексей Русских. — К счастью, этим нормам придали отложенный характер, и за это время экспертное сообщество смогло доказать, что многие изменения не имеют отношения к защищённости участников долевого строительства, но значительно ограничивают деятельность застройщиков».

Виталий Мутко вице-премьер В СССР вводили в среднем около 73 миллионов квадратных метров в год. Самый лучший показатель за последние годы — 84 миллиона «квадратов» в 2015-м. Показатели первого квартала текущего года свидетельствуют о небольшом росте жилищного строительства. Президент поставил задачу сделать жилье доступным для обычной российской семьи, качественным и не построить его в пустом поле, как это происходит в некоторых регионах. Параллельно с граждан должны быть сняты все риски, связанные с вложением денег в строительство, и переложить их на профессиональных игроков на рынке. Это стартовые условия.

Теперь, продолжает депутат, существенной переработке подверглись правило «один застройщик = одно разрешение на строительство», требования, касающиеся целей, на которые могут быть использованы денежные средства с расчётного счёта застройщика, запрет привлечения займов от основного или дочернего общества застройщика и многое другое.

Новый закон смягчил данные положения и, по мнению первого зампреда комитета, значительно снизит возможные риски ухода капитала с рынка жилищного строительства. Темпы-то жилищного строительства замедлились уже в 2017 году. Николай Кошман замечает: «Отчитались за 80 миллионов квадратных метров. Но половина этих площадей — частное строительство. Спрашивается, какое отношение имеет к нему Минстрой?» Правда, последний прогнозирует в этом году некоторый рост в отрасли благодаря повышению доступности ипотеки, ставка которой опустилась ниже 10 пунктов.

К тому же у кабмина имеется потенциал к дальнейшему ее снижению. Это субсидирование ипотеки семьям с детьми через выдачу им кредитов под шесть процентов годовых, льготы молодым семьям и бюджетникам. В ряде регионов местные власти делают ставку ещё ниже. В Минстрое не исключают проседания рынка из-за новых требований к застройщикам в 2020 году, но уверены, что потом ситуация адаптируется. Ведомство собирается наладить открытый диалог банков, страховщиков и застройщиков, а также создало специальную комиссию для оперативного разрешения возможных коллизий.

К октябрю Правительство должно представить национальный проектный план. В нём найдёт отражение целый пласт отраслевых проблем, связанных с техническим регулированием, нормами, СНИП, производством стройматериалов, подготовкой территорий и кадров, вводом в оборот неэффективно использованных территорий и подключением энергосистем, а также созданием комфортной среды. Часть этой тематики уже заложена в законодательный портфель думского профильного комитета. Сейчас депутаты активно работают над рядом правительственных документов. Большие сложности для строителей порождает правовая неурегулированность механизма сноса объектов капитального строительства, с которой рука об руку идут коррупциогенные факторы и невозможность нормального планирования реализации строительных проектов.

Барьеров меньше — темпы выше

Эту проблему снимает законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ по части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), совершенствования механизма госстройнадзора и сноса объектов капстроительства. Одновременно он расширяет, сообщил Алексей Русских, перечень объектов, строительство или реконструкция которых не требует разрешения. Оно, например, не нужно при постройке индивидуального жилья или садового дома. Достаточно уведомления о планируемом строительстве с указанием параметров стройки. Ловкачи не смогут использовать подобную «упрощёнку» при фактическом сооружении многоквартирных домов. Даётся определение, что является объектом индивидуального жилого строительства. Это постройка не более трех этажей и высотой до 20 метров, не состоящая из квартир или блок-секций. Закон упростит пресечение наиболее распространенных нарушений и сэкономит бюджетные средства на снос «самоволок», не требующих получения разрешения.

В поле зрения парламентариев и такая вечная проблема стройотрасли, как административные барьеры. В последние годы ей уделялось постоянное внимание и многие излишние препоны были сняты, констатировал Алексей Русских. Определены исчерпывающие перечни административных процедур в строительстве, в том числе в жилищном. Не указанные в них позиции автоматически признаются незаконными. Это позволило значительно снизить нагрузку на строителей.

В поле зрения парламентариев и такая вечная проблема стройотрасли, как административные барьеры.

Оптимизация административных процедур — главная тенденция в плане нормативно-технического регулирования, стандартизации, контроля и надзора. Она ведёт к сокращению сроков строительства, дополняет коллега по комитету Антон Жарков. При этом предусматривается неуклонный рост его качества за счет применения инновационных технологий и новых стандартов. В качестве примера он приводит опыт Москвы в рамках реализации программы реновации. К концу года городские власти планируют сократить сроки строительства на 80 дней только за счёт административных процедур. В Госдуме будут внимательно следить за такими новациями, чтобы перенести их в последующем на всю страну.

Депутат упоминает и о доработке весьма актуального законопроекта, регламентирующего саморегулирование деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Смысл в улучшении её качества. Эксперту будет запрещено одновременно выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации и строительство. Закрепляется и его ответственность за ненадлежащее проведение экспертизы.

Единые подходы к особым зонам

Очень важным документом считают в думском Комитете по транспорту и строительству поправки в Градостроительный кодекс РФ (законопроект №302180-7 принят в первом чтении) по установлению зон с особыми условиями использования территории.

К ним предлагается отнести зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, объектов электроэнергетики, трубопроводного транспорта, линий и сооружений связи, объектов обороны страны и безопасности государства, железных дорог, ООПТ, придорожные полосы автодорог, приаэродромные территории, водоохранные, санитарно-защитные, рыбоохранные зоны, зоны затопления, подтопления и минимальных расстояний до объектов трубопроводного транспорта.

До сих пор не было единых подходов как в смысле порядка функционирования этих зон, так и возмещения убытков гражданам и юрлицам в связи с их установлением. В России множество жилых домов и иных объектов расположено в зонах минимально допустимых расстояний от магистральных трубопроводов. Судебная практика признаёт их подлежащими сносу самовольными постройками, даже если есть официальные разрешительные бумаги. А иски граждан о возмещении убытков к субъектам естественных монополий — владельцев трубопроводов и к органам власти, выдавшим разрешения, не удовлетворяются — потому что нет прямых норм закона.

Главная новация закона — введение ответственности лиц-бенефициаров таких зон и органов госвласти и местного самоуправления за выданные ими разрешения. Снос домов и возмещение убытков гражданам в отношении действующих трубопроводов и охранных зон — один из наиболее социально значимых вопросов. Предлагается сохранять объекты недвижимости при отсутствии угрозы для жизни граждан, полетов или эксплуатации опасных объектов. В обратном случае россияне получат право на выкуп своего земельного участка и объекта недвижимости (или возмещение убытков).

То есть законопроект фиксирует ответственность власти за принятые ранее решения. Это, подчеркивает Алексей Русских, логичное развитие уже действующих положений гражданского законодательства о возмещении ущерба вследствие незаконных действий (бездействия) госорганов, органов местного само-управления или их должностных лиц. Обсуждается и вопрос установления территорий, не требующих проведения государственной историко-культурной экспертизы. Сегодня строительство затруднено и там, где нет никаких объектов ценного национального наследия. Новый механизм позволит в ряде случаев значительно снизить временные и финансовые затраты застройщиков без какого-либо ущерба для историко-культурного достояния.

Автор: Людмила Глазкова

Источник:    https://www.pnp.ru/