Генеральный директор Агентства недвижимости «Бон Тон» рассказала, как планирует развивать компанию на кризисном рынке
Ситуация на рынке недвижимости столицы сейчас сильно напоминает минное поле: компании, в том числе и крупные, совершившие серьезные ошибки в бизнесе, рискуют навсегда его покинуть. В этих условиях смена руководства — дело ответственное. Такой шаг должен быть взвешенным и стратегически обоснованным. О том, как видит себя в роли новой главы риелторской компании хрупкая женщина, и как она намерена развивать бизнес в сложных условиях, рассказала «Интерфаксу» генеральный директор Агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Вы взяли на себя огромную ответственность, возглавив компанию в экономически сложный период. Не страшно?
Нет. Для меня кризис является поводом для корректировки маркетинговой политики, оптимизации издержек, поиска новых путей продвижения и развития, нестандартных решений и новых проектов. Однако никакой глобальной корректировки в нашей ситуации не требуется. Компания, которая год назад успешно реализовала ребрендинг, переориентировавшись с элитной аудитории на массовую, уже показала себя как успешный игрок и на этом поле. Я не буду говорить популярные сегодня слова, что кризис – это время возможностей. Я считаю, что надо просто продолжать работать, профессионально расти и развиваться. Тем более, что в компанию я пришла уже имея опыт работы в недвижимости. Моей отправной точкой стала работа в девелоперской компании на позиции начальника отдела развития и стратегического маркетинга (с 2007 года). В 2011 году я перешла на должность руководителя проектов в «НДВ-Групп», а затем стала заместителем руководителя департамента новостроек. С 1 июня я работаю в «Бон Тон».
Изменится ли стратегия продвижения компании на рынке?
Год назад компания уже поменяла стратегию и, как показывает практика, сделала это крайне удачно. По экспертным оценкам, изменение стратегии принесло компании не только усиление позиций на рынке, но и позволило «подвинуть» тех, кто уже давно работал в массовой нише на неэксклюзивных условиях.
Мы будем и в дальнейшем придерживаться этой стратегией и расширять свое присутствие на рынке. А что для этого нужно? В первую очередь люди, грамотные профессионалы своего дела. Мы делаем упор на кадровой политике, постоянно проводим обучение и оценку наших специалистов, разрабатываем условия мотивации. И эта работа себя полностью оправдывает.
Какая задача сейчас стоит перед риелторами?
Сегодняшний рынок диктует новые условия, как застройщикам, так и риелторам, и только сильнейшие игроки смогут под них подстроиться. Если говорить о рынке с точки зрения присутствия на нем игроков, то, однозначно, происходит «отсеивание». Следующий год станет переломным моментом: слабые игроки уйдут с рынка, не сумев приспособиться к новому формирующемуся спросу. Тем не менее, все разговоры о стагнации рынка новостроек сильно преувеличены.
Как вы оцениваете существующий рынок первичной недвижимости Москвы, какие тенденции считаете особенно важными?
На мой взгляд, наиболее очевидная тенденция сейчас — смещение спроса в Москву. Если последние 2-3 года мы видели отток спроса в область и новую Москву, то в 2015 и текущем году в связи с увеличением объема предложения наблюдается высокий спрос на московские новостройки.
Он подстегивается также и тем, что новостройки в столице стали доступнее. Покупатели, которые рассчитывали ранее только на квартиру в Подмосковье, сегодня могут позволить себе приобрести качественное новое жилье вблизи ТТК в том же ценовом диапазоне. В структуре продаж доля сделок на объекты в пределах МКАД увеличилась более, чем на 20%.
Еще одна важная тенденция – это структурные изменения в классах жилья. Например, комфорт-класс, возникший на стыке эконома и бизнеса, теперь активно «наступает на пятки» бизнес-сегменту. И в Москве это особенно заметно. Текущая динамика позволяет предположить дальнейший рост потенциального спроса в сегменте новостроек комфорт-класса как в текущем, так и в следующем году. Подмосковье в этом смысле значительно проигрывает в качестве проектов. Там все-таки преобладает эконом. Впрочем, кто сказал, что это плохо? У каждого проекта своя аудитория. А если проект хороший, то она оценит его быстро.
К другим тенденциям могу отнести то, что предпочтения большинства покупателей смещаются от малогабаритных студий к более просторным квартирам. Они все чаще предпочитают 3–4-комнатные квартиры на семью. Я это связываю с тремя факторами.
Доля частных инвесторов в структуре рынка ранее составляла порядка 50%, сегодня их количество сократилось до 10%. Именно инвесторы предпочитали приобретать небольшие площади.
Увеличилась доля ипотечных сделок, по отдельным объектах она может составлять до 70% сделок. Если покупатели приобретают недвижимость с помощью ипотечных кредитов, то предпочитают сразу брать бОльшие площади.
Кроме того, избыток предложений малогабаритных квартир на рынке, конечно, портит статистику. Если раньше в общей доле они раскупались хорошо, то теперь их ликвидность не бесспорна.
Что будет с этим форматом в будущем?
Он сохранится в том или ином виде, но так много как выходило в последние годы этих квартир строить не будут. Даже если на рынок вернуться инвесторы.
Кстати, о них, и не только применительно к малогабариткам. Приобретение квартиры с точки зрения инвестирования оправдано в долгосрочной перспективе. Покупка недвижимости сегодня может стать неплохим инструментом сохранения и преумножения капитала в рублевом эквиваленте в горизонте 1,5 -2 лет. Более короткие позиции могут не оправдать себя. Так что инвесторы должны изменить стратегию и приготовиться ждать. Годы быстрых денег прошли.
Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок дальше, в среднесрочной перспективе и будущем?
Сейчас никто не дает прогнозов на долгосрочную перспективу. Рынок недвижимости сильно зависит от политической, экономической ситуации и других факторов, поэтому давайте рассматривать краткосрочную и среднесрочную перспективу.
Если берем 2016 год, то в 3-4 квартале возможен рост цен до 15%. Мы уже сейчас видим тенденцию к увеличению стоимости. Сейчас уже нет больших скидок, в основном застройщики делают скидки в размере не более 5%, постепенно отменяются индивидуальные скидки, которые были популярны в прошлом году.
Кстати, в мае у нас увеличился объем сделок. Мы это связываем именно с тем, что покупатели, которые рассматривали покупку в марте месяце, что называется «погуляв» по рынку в поисках выгодных предложений, поняли, что демпинга нет, что цена пока не сильно, но растет.
Если же рассматривать перспективу развития на период 2-3 года, то, увы, нас ждет снижение предложения вплоть до дефицита. Многие девелоперы сейчас пересмотрели свои инвестиционные контракты и многие проекты заморожены или их рассмотрение отложено на неопределенных срок. Анализируя распределение предложения по сроку сдачи в эксплуатацию, мы прогнозируем его значительное падение к 2020 году.
А что будет с ценами?
Будут расти так или иначе, только темпы их роста зависят от разных факторов. Кстати, они уже фактически растут. Это легко можно заметить, если исследовать рынок первичного предложения. Скидки почти пропали. 63% объектов либо не предоставляет скидку, либо не указывает ее размер, обсуждая индивидуально с каждым клиентом.
Чаще всего встречается скидка в размере 3-5% при условии 100% оплаты и ипотеке, как на все квартиры, так и на определенные лоты. Скидки более 5% чаще всего предоставляются в индивидуальном порядке. О щедротах, которые можно было наблюдать всего полгода назад, речи уже нет.
Государство понимает важность отрасли и активно регулирует ее жизнь. Как вы считаете, это упростит работу участников рынка, или сделает ее еще менее доходной?
Если в третьем чтении поправки в 214-ФЗ будут приняты в полном объеме и в том виде, в котором они рассматриваются сейчас, это будет иметь негативные последствия для рынка в целом.
Понятно, что чиновники намерены защитить дольщиков, но в итоге модернизация закона может привести к монополизации рынка и росту цен на новостройки на 30-35%.
Девелоперы не смогут использовать средства граждан для финансирования строительства, а будут вынуждены либо брать кредит в банке, либо строить «на свои». Но ведь далеко не у всех компаний есть «свои», а кредитоваться в нашей реальности также не очень выгодно. Таким образом, большинство игроков, особенно небольшие компании, просто уйдут с рынка.
Конечно, с точки зрения защиты интересов дольщиков, предлагаемые меры логичны. Однако очень важно не только принятие закона, а его соблюдение. Если контроль будет осуществлять не на должном уровне, мы опять получим теневой рынок с серыми схемами.
Казалось бы, риелторов это напрямую не касается: строить – не наш бизнес, но мы чувствуем себя полноценными участниками рынка и несем солидарную ответственность перед покупателями. Тем более, что и в будущем, я уверена, основные продажи будут идти через агентства, как наиболее эффективное звено в цепи застройщик-покупатель.
Хочешь получать все актуальные материалы, данные и сборники вовремя? Вставай на обслуживание!Обнови программы, прямо сейчас
8 (8422) 48-36-00
8 (8422) 48-35-00
Учись, повышай свой уровень
Ознакомтесь с нашим программами
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
