Для эффективного вовлечения территорий в новые строительные проекты, улучшения жилищных условий граждан, градостроительного развития в 2021 году был запущен механизм комплексного развития территорий (КРТ). Результатами работы и лучшими практиками применения КРТ поделились представители федеральной и региональной власти, институтов развития в жилищной сфере и девелоперов.

За три года комплексное развитие территорий показало себя как востребованный инструмент. На текущий момент в проработке находится порядка 1200 территорий площадью 31 тыс. га, с градостроительным потенциалом более 215 млн кв. м, включая 155 млн кв. м жилья.

«Мы видим, что КРТ сегодня очень активно развивается. Во всех регионах с 2021 года утверждены региональные НПА, выполняется подбор и градостроительный анализ территорий, в 2022 году началась стадия активного принятия решений, создание юридических лиц – будущих операторов КРТ. По проектам комплексного развития территорий введено в эксплуатацию порядка 1,2 млн кв. м жилья, расселено 170 тыс. кв. м аварийного фонда. Для того, чтобы и дальше активно развивать этот инструмент, Минстрой совместной с Госдумой, Советом Федерации, регионами, экспертами продолжает совершенствовать законодательство с учетом возникающих при реализации проектов КРТ потребностей», – отметил первый замглавы Минстроя России Александр Ломакин.

Ряд важных изменений были внесены законом, который в прошлом году подписал Президент. Например, введено понятие «Оператор КРТ», который наделяется полномочиями проводить торги на право заключения договора о КРТ, выполнять все этапы реализации решений о КРТ, а также привлекать дочерние организации.

Появилась возможность готовить проектную документацию параллельно с мероприятиями по образованию земельных участков, что позволяет сократить инвестиционно-строительный цикл как минимум на 1 год.

При наличии утвержденного проекта планировки территории (ППТ) не нужно дополнительно готовить проект межевания территории (ПМТ). Вместо этого земельные участки будут образовываться на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

«В ближайшее время планируем регламентировать вовлечение сельхозземель, упростить отдельные технические процедуры, более четко формализовать работу с коммунальными сетями и объектами социальной инфраструктуры. Отдельный вопрос — работа с такой сложной категорией как ИЖС. Речь фактически идет о реновации центральных частей городов с застройкой низкой плотности, не имеющей при этом архитектурного и исторического значения. Сегодня на бумаге возможность работать с этими территориями есть, но по факту сделать это очень сложно. При этом, здесь мы обязательно учтём одну из базовых задач КРТ — улучшение жилищных условий граждан», — подчеркнул Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Заместитель председателя Комитат Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко отметил высокую эффективность работы Минстроя России по внедрению механизма КРТ, вручил сотрудникам профильного департамента благодарственные письма:

«Благодаря слаженной работе Минстроя России, Государственной Думы, институтов развития, регионов и муниципалитетов за короткий срок мы достигли высоких результатов по внедрению и масштабированию механизма КРТ. Уже сейчас он обогнал по объемам все предыдущие инструменты развития вместе взятые (РЗТ и КОТ). На этом мы не останавливаемся. Тесно работаем с министерством и профильным департаментом, проводим совместные исследования практики применения законодательства в части КРТ, чтобы выявить узкие места, сформировать конкретные предложения по совершенствованию механизма. Есть конкретные результаты: подходы к формированию единых стандартов, проектов типовых решений и договоров, единых форматов электронных документов, и многое другое. Все это уже в работе», — заявил Николай Алексеенко.

В 76 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации находятся 617 территорий площадью более 15 тыс. га с градостроительным потенциалом 103,5 млн кв. м, из них 75 млн кв. м жилья. Заключено 516 договоров о КРТ, утверждено более 250 документов по планировке территорий на 31,7 млн кв. м недвижимости.

«Самым показательным индикатором интереса к механизму КРТ являются торги на право заключения договоров о КРТ. За время действия механизма КРТ в бюджеты субъектов поступило уже свыше 27 млрд рублей», — заявила директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич.

Так, в Перми с начальной цены аукциона 225,68 млн рублей итоговая цена выросла до 767,33 млн рублей, в Нижнем Новгороде от стартовой цены в размере 4,4 млн рублей итоговая выросла в 54,5 раза до 240 млн рублей, в Ярославле город заработал 276 млн рублей вместо 33,46 млн первоначальных – рост составил более чем в 8 раз.

Генеральный директор ООО «Управляющая компания ФРТ» Наиль Сайфуллин отметил, что институт КРТ – один из основных механизмов качественного обновления городов и формирования комфортной городской среды.

«Все активнее начинает заходить в проекты КРТ частный бизнес, и это позитивный фактор. При этом для эффективной реализации проектов КРТ необходимо соблюсти баланс интересов частного бизнеса и государства. Для решения задач института КРТ необходимо единое прозрачное информационное пространство, эффективное правовое регулирование, а также – обеспечение рентабельности проектов посредством предоставления мер господдержки. Сейчас Фонд в статусе оператора проектов КРТ по распоряжению Правительства РФ уже реализует проект в селе Приветное городского округа Алушта Республики Крым. Общая площадь развиваемой территории составляет 480,6 га, градостроительный потенциал – более 3,2 млн кв. м недвижимости», — подчеркнул Наиль Сайфуллин.

В настоящий момент на рассмотрении находятся решения о КРТ жилой застройки в Рязани и Смоленске.

«ДОМ.РФ сегодня является компанией «полного цикла» — от вовлечения земель и строительства домов до выдачи ипотеки и привлечения внебюджетного финансирования в любые инфраструктурные проекты с помощью наших инструментов. Механизм комплексного развития территорий является одним из ключевых. Он позволяет сокращать инвестиционно-строительный цикл, снижает затраты на старте проектов, ускоряет «перезагрузку» целых городов. К нему уже проявляют большой интерес как федеральные, так и региональные застройщики. С 2021 года ДОМ.РФ провёл 47 аукционов по проектам КРТ в 30 субъектах РФ под строительство 5,8 млн кв. м жилья. Первые дома по одному из проектов уже сданы в эксплуатацию в Ростове-на-Дону. Очередные вводы планируются в конце 2024-го – начале 2025-го годов», – рассказал управляющий директор ДОМ.РФ Анатолий Азизов.

О практиках применения механизма КРТ также рассказали и представители региональной власти.

«Сегодня в Кузбассе особое внимание уделяется механизму КРТ – у нас в регионе самая большая в России зона реновации – 540 га. Этот механизм определен как основной для развития строительства региона. Сейчас реновация ведется в областном центре, в будущем мы планируем осуществлять комплексную застройку не только в крупных городах, но и во всех территориях», – отметил заместитель Губернатора Кемеровской области — Кузбасса по строительству и ЖКХ Глеб Орлов.

Москва стабильно является одним из лидеров реализации КРТ на участках бывших промзон и неэффективно используемых территориях.

«В Москве активно реализуется программа комплексного развития территорий, в рамках которой правообладатели, инвесторы и назначенные городом операторы КРТ создают сбалансированные кварталы на месте депрессивных участков. В столице в настоящее время разработан порядок реализации решений о КРТ операторами в соответствии с изменениями законодательства о градостроительной деятельности. В части инвесторов – порядок и условия участия в программе КРТ подробно обсуждаются в рамках серии вебинаров, проводимых Департаментом городского имущества, первый из которых в этом году состоится 26 апреля», – прокомментировала заместитель руководителя Департамента городского имущества Ирина Дегтярева.

В пятерку лидеров по реализации проектов комплексного развития территорий также входят Московская область – 71 проект площадью 3,6 тысяч га где планируется построить 17,3 млн кв. м жилья, Кировская область – 29 проектов площадью 218 га и планируемый ввод 1,5 млн кв. жилья, Тюменская область – 27 проектов, 419 га, 3,5 млн кв. м жилья и Челябинская область – 22 проекта, 143,5 га, 1,6 млн кв. м жилья.

Президент Фонда «Институт экономики города» и член Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева посвятила свое выступление необходимости достижения поддержки гражданами проектов КРТ жилой застройки. «Для обеспечения поддержки проекта КРТ гражданами, проживающими на такой территории, им необходимо гарантировать улучшение жилищных условий в результате переселения. Для этого необходимо усилить базовые жилищные гарантии при КРТ на уровне федерального законодательства, а на уровне субъектов РФ – принять акты о дополнительных гарантиях переселяемым собственникам в форме предоставления равнозначных жилых помещений», — отметила эксперт.

О задачах и эффективном опыте реализации проектов КРТ также рассказали и представители бизнес-сообщества.

«Механизм КРТ задумывался в первую очередь как способ улучшения жилищных условий граждан, чьи дома являются ветхими или аварийными. Поэтому, подчеркну – речь идет не об изъятии или о, как принято говорить, расселении – а именно об улучшении жилищных условий за счет инвестора, который реализует проект КРТ. Мы подходим к этому процессу очень тщательно: детально анализируем площадку, собираем общие встречи с собственниками и нанимателями, а затем работаем с каждым индивидуально. Часто встает вопрос о том, как правильно оценить такое ветхое жилье при подборе нового, и мы нашли авторский подход, одной из основ которого является оценка, производимая по своей технологии, когда ориентируемся не на стоимость квадратного метра недвижимости в домах, находящихся в квартале КРТ, а смотрим на цену недвижимости в районе в целом если речь о крупном городе, а если о малом – оцениваем рынок всего города», — поделился Директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктор Ведехин.

В ходе совещания также рассмотрели проекты комплексного развития территорий на конкретных примерах из региональной практики. Так, в Петропавловск-Камчатском городском округе на берегу Авачинской бухты будет с нуля сформировано общественное пространство, построено здание современного общественно-культурного центра, реконструирована существующая транспортная развязка на площади. Площадь благоустройства составит около 36 тыс. кв. м.

Проект КРТ нежилой застройки в городе Иваново включает два участка, на одном из которых появится кампус, а на втором — жилые здания. У Иванова появится новое сердце города: мануфактуры откроются для горожан, студентов, науки и бизнеса, а также появится благоустроенная набережная реки Уводь.

На территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону построят порядка 1,5 млн кв. м жилья, 3 детских сада и 2 школы. Данный проект, с учетом сложной ситуации по земельным и имущественным отношениям долгое время не мог запуститься. Реализация проекта стала возможна только с применением механизмов комплексного развития на территории площадью более 360 га.

На месте бывших мукомольных предприятий вдоль Черниговской набережной Нижнего Новгорода появится целый жилой квартал с центральной площадью и собственной инфраструктурой. Градостроительный потенциал 13 проектов строительства составляет порядка 300 тыс. кв. м недвижимости. Помимо этого, реализуется проект IT-кампуса.

Материалы, рассмотренные на совещании, включая ответы на самые часто задаваемые вопросы будут дополнительно направлены в регионы для дальнейшей проработки.